Milloin taloyhtiön salaojat alkavat olla riski?

Salaojat ovat yksi rakennuksen tärkeimmistä kosteudenhallintajärjestelmistä — mutta samalla yksi vähiten näkyvistä.

Monessa taloyhtiössä salaojien todellinen kunto jää epäselväksi vuosikymmeniksi, koska järjestelmä sijaitsee maan alla eikä ongelmia huomata ennen kuin rakenteisiin alkaa tulla kosteutta.

Erityisen ongelmallista on se, että salaojien puutteellinen toiminta voi aiheuttaa:

• kellaritilojen kosteusongelmia
• mikrobivaurioita
• alapohjan kosteusrasitusta
• routaongelmia
• ja perustusten pitkäaikaista vaurioitumista.

Salaojien tehtävä on pitää perustukset kuivempina

Salaojien tarkoitus ei ole tehdä rakennuksesta täysin kuivaa.

Niiden tehtävä on:

• hallita maaperän kosteutta
• alentaa vedenpainetta perustuksia vasten
• ja ohjata vesi pois rakennuksen läheltä.

Kun järjestelmä toimii oikein:

• perustukset kuivuvat paremmin
• rakenteiden kosteusrasitus pienenee
• ja alapohjan olosuhteet pysyvät turvallisempina.

Vanhoissa rakennuksissa salaojia ei aina ole lainkaan

Monissa ennen 1950–1960-lukua rakennetuissa taloissa:

• salaojia ei alun perin tehty
• tai ne toteutettiin hyvin eri tavalla kuin nykyään.

Joissakin rakennuksissa järjestelmä voi olla:

• osittainen
• puutteellinen
• tai täysin toimimaton.

Tämä ei automaattisesti tarkoita ongelmaa, mutta riskit kasvavat erityisesti silloin, jos:

• maaperä pidättää vettä
• rakennuksessa on kellari
• tai rakenteiden kuivuminen estyy.

Salaojien käyttöikä riippuu toteutuksesta

RT-kortin mukaan salaojajärjestelmän tekninen käyttöikä on tyypillisesti noin:

• 30–50 vuotta vanhemmissa järjestelmissä
• noin 40–60 vuotta RakMK C2:n mukaisesti toteutetuissa järjestelmissä.

Käyttöikään vaikuttavat merkittävästi:

• maaperä
• asennustapa
• tarkastuskaivot
• huoltomahdollisuus
• ja sadevesien ohjaus.

Yksi yleisimmistä ongelmista: sadevedet johdetaan salaojiin

Vanhoissa rakennuksissa sadevesiä on usein johdettu suoraan salaojajärjestelmään.

Tämä voi aiheuttaa:

• järjestelmän ylikuormitusta
• liettymistä
• veden nousua perustuksia vasten
• ja salaojien toiminnan heikkenemistä.

Erityisesti rankkasateiden aikana ongelmat voivat näkyä nopeasti kellaritiloissa.

Tarkastuskaivojen puute on merkittävä riski

RT-kortissa todetaan, että jos salaojajärjestelmässä ei ole tarkastuskaivoja tai ne ovat maan alla, järjestelmää ei voida käytännössä huoltaa. Tämä voi lyhentää käyttöikää noin 25 %.

Tämä on erittäin tärkeä käytännön havainto.

Monessa vanhassa kohteessa:

• kaivoja ei ole
• ne ovat jääneet maan alle
• tai järjestelmän rakennetta ei tunneta enää lainkaan.

Silloin salaojien todellista toimintaa on vaikea arvioida ilman tutkimuksia.

Mitkä merkit voivat viitata salaojaongelmiin?

Tyypillisiä merkkejä ovat:

Kellarikerroksen kosteus

• tunkkainen haju
• kosteat seinäpinnat
• pinnoitteiden irtoaminen
• tai maalin hilseily.

Poikkeava kosteus alapohjassa

Erityisesti:

• maanvastaisissa rakenteissa
• ryömintätiloissa
• ja kellaritiloissa.

Vesi seisoo rakennuksen vierellä

Jos sade- ja pintavedet eivät poistu rakennuksen ympäriltä, kosteusrasitus kasvaa merkittävästi.

Salaojakaivoissa seisova vesi

Toimivassa järjestelmässä veden pitäisi virrata hallitusti pois.

Salaojat eivät yleensä rikkoudu yhtäkkiä

Useimmiten ongelma syntyy hitaasti vuosikymmenten aikana:

• putket liettyvät
• kaadot muuttuvat
• juuret tunkeutuvat järjestelmään
• tai rakenteet painuvat.

Siksi ongelmat havaitaan usein vasta silloin, kun kosteutta alkaa näkyä sisätiloissa.

Salaojien kunto pitää tutkia — ei arvata

Pelkkä rakennusvuosi ei kerro salaojien todellista kuntoa.

Tarvittaessa voidaan tehdä esimerkiksi:

• salaojakuvauksia
• huuhteluita
• kosteusmittauksia
• rakenneavauksia
• ja rakennuksen ympäristön tarkastuksia.

Monessa kohteessa salaojien uusiminen tehdään liian myöhään — vasta silloin, kun rakenteissa on jo vaurioita.

Salaojaremontti ei yksin ratkaise kaikkea

Tämä on tärkeä ymmärtää.

Vaikka salaojat uusittaisiin, ongelmia voi edelleen syntyä jos:

• pintavedet ohjautuvat väärin
• maanpinnat kallistavat rakennukseen päin
• sokkelin vedeneristys on puutteellinen
• tai alapohjarakenne on kosteusteknisesti riskialtis.

Siksi kokonaisuus ratkaisee.

Yhteenveto

Salaojat ovat yksi rakennuksen tärkeimmistä mutta vähiten näkyvistä järjestelmistä.

Niiden ongelmat kehittyvät yleensä hitaasti ja voivat pitkään jäädä piiloon.

Erityisesti vanhoissa taloyhtiöissä riskit kasvavat, jos:

• järjestelmää ei voida huoltaa
• sadevedet kuormittavat salaojia
• tai rakenteiden kosteusrasitus kasvaa vuosikymmenten aikana.

Siksi salaojien toimintaa ei pitäisi arvioida oletusten perusteella, vaan tutkimalla rakennuksen todellisia olosuhteita.

‍